부동산 관련하여 가장 기초적인 용어인 임대인과 임차인에 대해 알아보겠습니다.
임대인, 임차인의 뜻
임대인이란 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 목적물을 빌려준 사람을 말합니다. 임차인은 임대차 계약에서 돈을 내고 목적물을 빌려 쓰는 사람으로 임대인 소유의 임차물을 사용 또는 수익하고 그 대가로 돈을 지급하기로 하는 당사자를 말합니다. 즉 임대차 계약에서 빌리는 측의 사람을 일컫는 용어입니다.
쉽게 말하면 임대인은 집주인, 임치인은 세입자 입니다.
임대인과 임차인에은 민법에 의하면 다음과 같이 정의하고 있습니다.
임대차 예약에 있어서 당사자의 일방으로서의 상대방이다. 즉 임차인에 대하여 목적물을 사용 · 수익하기로 약정한 자를 말한다. 임대인은 임차인에 대하여 아래와 같은 권리(權利) · 의무(義務)를 진다. 목적물을 사용 · 수익시킬 의무, 담보책임(擔保責任), 비용상환(費用償還), 차임청구권(借賃請求權) 등이 있다(민법 제623, 624조).
임대차 계약은 임대인이 자신이 소유한 물건이나 권리 등 목적물을 임차인에게 사용·수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임(물건을 빌려 쓴 대가로 지불하는 돈)을 지급할 것을 약정하는 계약을 의미합니다. 이 임대차계약은 '상가건물 임대차보호법'에 따른 임대차와 '민법'에 다른 임대차로 나뉘어집니다.
임대인의 권리 및 의무
1. 임대인의 권리
당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 없습니다. 그러나 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다
차임지급청구권
임대인은 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구할 수 있습니다(민법 제 618조 참조). 차임이라는 것은 만약 월세로 방을 빌려주었다면 임차인에게 월세를 지급할 것을 청구할 수 있는 당연한 권리입니다.
차임증액 청구권
임대인은 임대차 계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조 제1항 전단). 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 없습니다. 그러나 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다 34061 판결)
임대물 반환청구권
임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있으며, 이 경우 임차인에게 임대물의 원상회복을 요구할 수 있습니다(「민법」 제615조, 제618조 및 제654조).
그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못합니다(「민법」 제624조).
계약해지 권리
임대인은 임차권의 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항). 해지를 하기까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가집니다. 예로서, 전대차계약은 임대인의 동의 여부와 관계없이 전대인(원래의 임차인)과 전차인(새로운 임차인) 당사자 간의 계약으로 유효하게 성립합니다. 그러나 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없으며, 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조).
임차인이 차임(빌리는 대가로 지불해야 하는 돈)을 2회 이상 연체한 경우에도 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항). 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에도 계약을 해지할 수 있습니다.(「민법」 제654조에 따른 제610조 제1항의 준용) 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우(「주택임대차보호법」 제6조 제3항)에도 해지가 가능합니다.
2. 임대인의 의무
주택을 사용·수익하게 할 의무
임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 지게 됩니다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선 의무를 져야 합니다(「민법」 제623조). 그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않아도 됩니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다 2151, 2168 판결). 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담해야 합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다 34692, 94다 34708 판결).
예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 한다. 난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 된다. 계약 체결 시 임대인의 수선의무 면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대 차손의 수리·건물 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않는다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석된다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다 34692, 94다 34708 판결).
임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용 수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다 44778, 44785 판결 참조).
방해 제거 의무
주택임대차 계약 체결 후 임대인이 주택을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 주택을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 주택의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해의 제거에 노력해야 한다(「민법」 제214조 및 제623조 참조).
임차보증금의 반환의무
임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87 다카 1315 판결). 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다 1241, 1242 판결). (「찾기 쉬운 생활법률정보」(easylaw.go.kr)을 바탕으로 일부 내용 보완, 수정)
임차인의 권리 및 의무
임차인은 ▷사용·수익권, 임대차등기 협력 청구권, 차임 감액청구권, 부속물 매수청구권, 필요비 상환청구권, 유익비 상환청구권 등의 권리 등을 가지며 ▷차임지급의무, 목적물의 사용·수익에 따른 의무, 목적물의 반환의무 및 원상회복 의무 등을 지게 됩니다.
1. 임차인의 권리
사용, 수익권
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생합니다.
임대차등기 협력 청구권
임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에게 그 임대차 등기 절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.
차임 감액청구권
임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용·수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 이 경우 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.
부속물 매수청구권
건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다.
필요비 상환청구권
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 필요비는 임대차 계약의 목적에 따라 목적물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용으로, 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.
유익비 상환청구권
임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말합니다.
2. 임차인의 의무
차임 지급 의무
임차인은 목적물에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다.
목적물의 사용,수입에 관한 의무
임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 합니다.
목적물의 반환의무 및 원상회복 의무
임차인은 임대차 계약이 종료되면 목적물을 반환해야 하며, 이 경우 목적물을 원래의 상태로 회복시켜 반환해야 합니다.
참고: 네이버지식백과, 생활법령, 위키백과
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