우리나라는 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 노인빈곤율(38.9%·2020년 기준)이 가장 높은데, 정작 고령층이 보유한 자산의 80% 이상은 부동산에 묶여 있습니다. 직장을 그만두면 그때부터 또 다른 수입원이 있지 않는 한 '소득 공백' 상황에 놓이게 됩니다. 특히 60 세 은퇴 후 국민연금을 수령하는 만 65세까지 발생하는 '소득 공백' 기간 동안이 큰 문제인데, 자신이 살고 있는 집에 그대로 살면서 월 지급액을 더 받을 수 있고, 그 주택을 임대로 놓을 수 있어 노후 수익보장이 되는 효과를 기대할 수 있습니다. 다달이 통장에 일정 금액의 돈이 들어오기 때문에 최근 5년간 매년 1만 가구 넘게 주택연금에 가입하고 있다고 합니다. 그럼에도 불구하고 여전히 60세 이상 자가가구의 주택연금 이용률은 2% 정도 수준이라고 합니다. 주택연금 제도의 도입은 15년째이지만 아직은 이 제도를 이용하는 사람이 많지는 않은 것 같습니다. 금융전문가들은 잘 살펴보면 정부 상품이기 때문에 활용가치가 크다고 합니다. 노년층 소득공백을 메꾸어줄 방법으로 주택연금에 대해 알아보도록 하겠습니다.
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2022.03.13 - [경제다정/기타] - 어렵지 않아요! 국민연금 더 받을 수 있는 방법
어렵지 않아요! 국민연금 더 받을 수 있는 방법
국민연금을 받기 시작하는 시기를 늦추면 매년 연금액이 7.2%식 늘어납니다. 60대가 가까워지면 연금 받는 것을 미룰지 말지 고민이 되실 텐데요. 만약 건강이 허락하고 다른 소득이 있다면 연금
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주택연금이란? 가입요건은?
주택연금은 짐을 소유하고 있지만 소득이 부족한 어르신들이 평생, 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 집을 담보로 맡기고, 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연급을 받는 방식입니다.
가입요건은 다음과 같습니다.
1. 부부 중 1명이 55세 이상
2. 부부 중 1명이 대한민국 국민
3. 부부기준 집 시가 12억 원(공시지가 9억 원 이하) 이하 면 가능
4. 다주택자라도 합산가격이 공시 가격 등이 9억 원 이하면 가능
5. 공시가격 등이 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 팔면 가능
주택연금이란 만 55세 이상(주택소유자 또는 배우자)의 대한민국 국민(주택소유자 또는 배우자)이 소유 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)입니다. 이를 위하여 공사는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서에 의해 가입자에게 주택연금을 지급합니다.
절차는 다음과 같습니다.
1. 보증신청: 신청인이 공사를 방문하여 보증상담을 받고, 보증신청을 합니다.
2. 보증심사: 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심도있는 심사를 진행합니다.
3. 보증서 발급: 공사는 보증약정체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급합니다.
4. 대출실행(주택연금대출): 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 주택 연금대출을 실행합니다.
연금이지만 실제는 주택대출 형태
주택연금은 앞서 말한 것처럼 만 55세 이상인 사람이 지금 사는 집을 담보로 맡기면 그 집에 살면서 '평생 또는 일정기간' 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증해주는 제도입니다.
이름은 연금이지만 엄밀히 말하면 은행에서 매월 '대출금'을 받는 주택대출이라 할 수 있습니다. 금융용어로는 '역모기지'라고 합니다. 쉽게 말해서 시가 7억 원이 나의 집을 담보로 은행에서 대출을 받아 '97억 원'에 해당하는 대출금을 평생 나누어 받는 것입니다. 주택금융공사가 보증을 서주기 때문에 중간에 연금이 끊길 일은 없습니다. 이것이 정부 상품의 가장 큰 장점입니다.
그럼 은행에서 개인이 받는 '주택담보대출'과 무엇이 다를까요? 결론적으로 연금 관점에서 보면 주택연금이 주택담보대출보다 낫다는 것입니다. 주택담보대출을 받으면 9억원이라는 목돈이 들어와도 매달 대출원리금(이자+원금)을 400만 원가량을 은행에 갚아나가야 합니다. 평생 거주도 보장해주지 않습니다. 주택연금은 목돈이 들어오는 것은 아니지만 매달 일정 금액이 통장에 들어오며, 평생 거주도 보장됩니다.
주택연금 대출이자 방식
주택연금도 일종의 대출이기때문에 매달 연금을 받을 때마다 대출이자가 발생합니다. 다만 주택담보대출은 대출금 전체(7억 원)에 이자가 발생하는 반면, 주택연금은 매달 받는 돈(월지급금)과 연 보증료(0.75%)의 합이 대출잔액이 됩니다.
주택연금에 가입된 7억 원(65세 기준) 짜리 집의 경우 월 지급금은 179만 원, 보증료는 43만 원인데 이를 합친 222만 원에 해당하는 이자가 발생하는 것입니다.. 참고로 주택금융공사는 정부 손실에 대한 보험 차원에서 가입자에게 최초 가입 때 집값의 1.5%, 연금수령 기간 동안에는 보증잔액의 연 0.75%를 보증료로 부과합니다. 대신 이 같은 이자와 보증료는 가입자가 매달 현금으로 내지 않고 사후에 정산합니다. 결국 부부가 죽기 전까지 기존 집에 살면서 순수 대출금만 받는 겁니다. 주택금융공사는 가입자 사후에 해당 집을 경매로 팔아 그간 지급한 연금과 누적된 대출이자 등 모든 비용을 정산하고, 남는 돈을 자녀에게 돌려줍니다.
반대로 비용이 집값을 웃돌아 손실이 나더라도 자녀에게 배상을 요구하지는 않습니다. 이게 손실 배상을 요구하는 민간 상품과 큰 차이라고 할 수 있습니다. 주택연금에 붙는 대출이자(이달 기준 연 2.55%)는 1 금융권 주택담보대출 금리(연 4%) 보다 싸고, 실 수령한 금액에만 이자가 붙는 구조라 가입자로선 일반 대출 등에 견줘 주택 유동화 비용이 낮다는 게 장점입니다.
가장 좋은 점음 주택금융공사에 따르면 '집값이 크게 떨어지더라고 주택연금은 가입시점으로 적용, 평생 동안 지급이 됩니다'. 최근처럼 집값이 정점이라는 인식에 주택연금에 대한 관심이 높아지고 있다고 합니다.
월지급금은 얼마일까?
주택연금의 월 지급액은 얼마나 될까요?. 기본적으로 집값이 비싸고, 가입자의 나이가 많을수록 높게 책정됩니다. 따라서 앞으로 집값이 떨어질 것으로 예상된다면 지금 가입하는 게 유리할 수 있습니다. 다만 부부의 경우 나이 어린 사람을 기준으로 월 지급금을 책정합니다. 가령 남편이 60세, 부인이 55세라면 부인 나이인 55세가 기준이 됩니다. 남편 사망 시 연금은 부인에게 승계되고, 부인까지 사망하면 주택연금 계약이 끝나게 됩니다.
현재 주택연금은 공시가 9억 원 이하 주택만 가입할 수 있습니다. 공시가 9억 원이라 함은 시가로 12억 원 상당에 해당합니다. 월 지급금 산정 때 주택 가격 상한이 9억 원으로 고정돼 55세 기준 월 지급금은 144만 원이 최고였는데, 2022년 2월부터 기준이 되는 주택 가격 상한이 시가 12억 원으로 올라갔습니다. 앞으로는 월 지급금이 193만 원으로 50만 원 더 늘어납니다. 다만 기존 가입자는 소급적용은 되지 않습니다. 고가주택 보유자의 가입조건이 더 유리해졌습니다. 이는 12억 원을 연이율 2%인 예금통장(매달 166만 원)에 넣을 때보다 더 높은 금액입니다
주택연금에 대한 궁금증
1. 주택연금 가입 전에 담보대출을 모두 갚아야 하나요?
▶주택연금의 일시 인출금 등을 통해 선순위 주택담보대출을 전액 상환하고 가입할 수 있습니다. 대출상환 방식인 경우 대출한도의 최대 90%까지 일시 인출됩니다. 기존 대출 금융기관과 주택연금 취급 금융기관이 동일한 경우 중도상환수수료가 면제됩니다. 다만 종신혼합, 대출상환, 확정기간 혼합방식으로 취급할 경우에만 가능합니다.
2. 이사를 가는 경우에도 주택연금 가입되나요?
▶주택연금에 가입하게 되면 '이사도 제대로 못간다'고 알고 있는 사람들이 주변에 꽤 많습니다. 하지만 이는 잘못된 정보로, 향후 이사하게 될 주택으로 담보주택을 변경하면 됩니다. 다만, 이사 당시 기존 주택의 가격과 새 주택의 담보 가격 차액을 비교해 연금을 더 받거나 줄어드는 등 연금 조정 및 초기 보증료(가입비)는 추가 부가될 수 있습니다.
3. 주택 소유에 따른 세금 문제는 어떻게 되나요?
▶주택연금은 집에 담보를 설정하기는 해도 주택의 소유권은 가입자에게 있습니다. 따라서 재산세를 비롯한 해당 주택에 대한 세금은 가입자가 납부해야 합니다.
4. 이용하다가, 목돈이 생기면 상환할 수 있나요?
▶이용기간 중 언제든지 대출잔액 일부 또는 전부를 상환할 수 있습니다. 개별인출금 상환의 경우 조건 변경을 통해 1회에 한해 인출한도 회복이 가능합니다.
▶사업 진행상황에 따라 주택연금 가입 가능 여부를 판단합니다. 지방자치단체로부터 관리처분 계획인가를 받기 이전에는 가입할 수 있으나 인가를 받은 후에는 주택의 철거 등이 이뤄지기 때문에 가입이 안됩니다. 주택연금을 이용하는 도중에는 재개발, 재건축이 진행되더라도 유지할 수 있습니다.
정리
이처럼 장점이 많지만 여전히 주택연금에 거부감이 든다는 이도 적지 않습니다. 집값이 더 오르면 손해보는 거 아니냐는 겁니다. 사후정산 뒤 남은 돈을 돌려주긴 해도 집을 팔면 더 큰 차익을 얻을 수도 있는 만큼 틀린 지적은 아닙니다.
이 경우 그간 받은 연금을 모두 갚고 계약을 해지해도 됩니다. 기존 집은 해지 후 3년 동안 재가입이 안 되지만, 새로 이사 간 집으로 재가입할 수 있습니다. 물론 보증료를 새로 내긴 해야 하지만 차익이 훨씬 크다면 보증료는 문제 될 게 없겠죠.
집값 상승 유인이 큰 도심권 고가 아파트보다 오히려 지방의 저가 아파트나 다가구주택은 주택연금으로 돌리는 게 유리할 수 있습니다. 매매가 잘 이뤄지지 않고 집값 상승에 대한 기대감이 작다면 차라리 현금으로 유동화시키는 게 낫다는 겁니다. 특히 다가구주택 보유자가 신탁형으로 주택연금에 가입하면 보증금 있는 월세를 받는 게 가능합니다. 연금과 월세를 동시에 얻을 수 있는 만큼 주택연금을 옵션으로 고려해볼 만합니다.
출처: 주택금융공사, 한국일보, 매일경제
